مَن يدفع فاتورة تشغيل العقارات بعد التسليم؟.. خبراء يطالبون بفصل الصيانة عن المطور

لا تنتهي تكلفة المشروع العقاري بمجرد تسليم الوحدات للعملاء، بل تبدأ بعدها مرحلة أكثر تعقيدًا تتعلق بإدارة وتشغيل المشروع والحفاظ على مستوى الخدمات وقيمة الأصول.

فالأمن والنظافة وصيانة المصاعد والمرافق والزراعة ومكافحة الآفات وغيرها من الخدمات تتحول إلى التزامات مستمرة، في وقت تواجه فيه شركات الإدارة ارتفاع تكاليف التشغيل والتضخم، إلى جانب تأخر بعض ملاك الوحدات في سداد مستحقات الصيانة.

ويطرح هذا الوضع سؤالًا رئيسيًا أمام السوق العقارية: من يتحمل فاتورة تشغيل المشروع بعد التسليم، وكيف تدار أموال الصيانة بما يضمن استدامة الخدمات ويحافظ على حقوق الملاك؟

ويرى مسؤولون وخبراء في القطاع أن معالجة المشكلة تتطلب إعادة تنظيم منظومة إدارة وتشغيل المشروعات، من خلال التوسع في شركات الإدارة والصيانة المتخصصة، وفصل هذا النشاط عن المطورين، إلى جانب إنشاء حسابات مستقلة لأموال الصيانة وتعزيز الإفصاح عن أوجه الإنفاق، مع إعادة النظر في الهيكل المالي لودائع الصيانة.

طارق شكري: فصل الصيانة عن المطور ضرورة

قال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، إن تنظيم منظومة صيانة المشروعات يتطلب وضع آليات واضحة وقابلة للتطبيق، وليس الاكتفاء بإلزام ملاك الوحدات بسداد رسوم الصيانة.

وأوضح أن السوق تحتاج إلى جهة مستقلة تتولى إدارة أعمال الصيانة والتشغيل، مع التوسع في إنشاء شركات متخصصة تقدم حزمة متكاملة من الخدمات، تشمل الأمن والزراعة وإدارة المواقف وصيانة المصاعد وغيرها من احتياجات المشروعات السكنية والتجارية.

وأضاف أن فصل نشاط الإدارة والصيانة عن المطور يمكن أن يقلل من الخلافات التي تنشأ بين الشركات ومشتري الوحدات بشأن طبيعة الخدمات وتكاليفها.

وشدد شكري على أهمية إنشاء حسابات مستقلة لأموال الصيانة بعيدًا عن الإطار المالي للمطور، مع مراجعة الحسابات والمستندات بواسطة مراقب مستقل، وإتاحة بيانات واضحة بشأن تكلفة الخدمات وأوجه الإنفاق.

ويرى أن وجود بيانات دقيقة وشفافة عن المصروفات يمكن أن يساعد في تحديد قيمة عادلة لرسوم الصيانة، والحد من أي خلافات بشأن تقديرها.

تحصيل رسوم الصيانة.. التحدي الأكبر

أشار شكري إلى أن أحد أبرز التحديات التي تواجه منظومة التشغيل يتمثل في امتناع بعض الملاك عن سداد رسوم الصيانة أو التأخر في سدادها.

وأوضح أن السوق تحتاج إلى آليات تحصيل واضحة وعادلة تحافظ في الوقت نفسه على حقوق الملاك والمطورين وشركات الإدارة.

ولفت إلى أن بعض الأسواق الخارجية تعتمد إجراءات متدرجة لتحصيل المستحقات، تبدأ بالإخطار بالسداد، ثم اللجوء إلى القضاء، وصولًا في بعض الحالات إلى إجراءات أكثر حسمًا لتحصيل الحقوق.

وأكد أهمية تفعيل القواعد الخاصة باتحادات الشاغلين، بما يتيح التعامل بصورة أكثر فاعلية مع حالات عدم السداد وفق ما يسمح به الإطار القانوني.

أسامة سعد الدين: نقص شركات الإدارة يفتح باب النزاعات

قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، إن السوق المصرية تعاني نقصًا في شركات الإدارة والصيانة المتخصصة، رغم الدور الذي تلعبه هذه الشركات في الحفاظ على قيمة العقارات وحماية استثمارات الملاك.

وأوضح أن جانبًا من المشكلة يرتبط بعدم الفصل الواضح بين ملكية شركة الإدارة والصيانة وملكية المطور، مشيرًا إلى أن تولي المطور أعمال الإدارة بعد البيع قد يؤدي في بعض الحالات إلى نزاعات بشأن طبيعة الأعمال والتكاليف، خاصة عند وجود تضارب محتمل في المصالح.

وأضاف أن رؤية الاتحاد المصري للمطورين العقاريين تتضمن إنشاء شعبة متخصصة لشركات الإدارة والصيانة، لتكون مظلة للشركات العاملة في هذا النشاط، وتساهم في تنظيم السوق ومتابعة أداء الشركات.

كما يمكن أن تضطلع الشعبة بدور في التعامل مع النزاعات التي قد تنشأ بين شركات الإدارة والعملاء أو المطورين، مع إمكانية إحالتها إلى لجان فض المنازعات، بما يساعد على تسريع التسوية وتقليل اللجوء إلى المحاكم.

طارق الشيخ: نحتاج إلى كشف القدرات المالية لشركات الصيانة

قال طارق عزمي الشيخ، مدير معهد التدريب والدراسات الحضرية بالمركز القومي لبحوث الإسكان والبناء، إن السوق بحاجة إلى التوسع في شركات الصيانة المتخصصة، خصوصًا الشركات التي تمتلك القدرة على إدارة المشروعات بصورة متكاملة.

وأوضح أن بعض المطورين يتجهون إلى إنشاء كيانات تابعة لهم لتولي أعمال الصيانة، بينما تعمل شركات أخرى في خدمات منفردة مثل الأمن والنظافة ومكافحة الآفات وصيانة المسطحات الخضراء.

وأشار إلى أن التحدي لا يرتبط فقط بعدد الشركات المتاحة، وإنما أيضًا بمدى قدرتها على الاستمرار وتوفير الخدمات المطلوبة بكفاءة.

وطالب بزيادة الإفصاح عن الشركات العاملة في المجال، خصوصًا فيما يتعلق بالملاءة المالية والخبرات والقدرات التشغيلية، للتأكد من قدرتها على إدارة مشروعات كبيرة والحفاظ على مستوى الخدمة على المدى الطويل.

وأوضح أن الإطار القانوني المنظم لأعمال الصيانة أتاح للمطور واتحاد الشاغلين الاستعانة بشركات متخصصة أو إنشاء كيانات تتولى أعمال الصيانة والإدارة، وهو ما يفتح المجال لتطوير نماذج أكثر احترافية لإدارة المشروعات بعد التسليم.

محمد خطاب: وديعة الصيانة تواجه اختبار التضخم

قال محمد خطاب، استشاري التطوير العقاري، إن شركات إدارة المرافق والصيانة موجودة بالفعل في السوق، إلا أن الأقل انتشارًا هي الشركات التي تقدم جميع خدمات الإدارة والتشغيل والصيانة تحت مظلة واحدة.

وأوضح أن بعض الشركات الكبرى تفضل إدارة مشروعاتها داخليًا أو تأسيس شركات متخصصة تابعة لها، في حين تعمل شركات أخرى في خدمات محددة مثل الأمن والنظافة ومكافحة الآفات والزراعة.

وأضاف أن المشكلة الأساسية لا تتعلق بعدد الشركات فقط، وإنما بالهيكل المالي لمنظومة الإدارة ووديعة الصيانة، خاصة مع ارتفاع التضخم وتغير أسعار الخدمات والتكاليف بمرور الوقت.

وأوضح أن قيمة الوديعة ترتبط في كثير من الحالات بسعر الوحدة وقت البيع، ما يؤدي إلى اختلاف كبير بين الوحدات التي بيعت في فترات زمنية مختلفة داخل المشروع نفسه.

وضرب مثالًا بأن وحدة تباع اليوم مقابل 5 ملايين جنيه وتبلغ وديعة صيانتها 500 ألف جنيه بنسبة 10%، قد تختلف وديعة وحدة أخرى داخل المشروع نفسه إذا بيعت بعد سنوات بسعر 15 أو 20 مليون جنيه.

هل تكفي عوائد وديعة الصيانة؟

يرى خطاب أن ارتفاع أسعار الخدمات والتضخم قد يؤديان إلى انخفاض القوة الشرائية لعوائد وديعة الصيانة بمرور الوقت، وهو ما قد يجعل العائد في بعض الحالات غير كافٍ لتغطية تكاليف التشغيل.

وفي هذه الحالة، قد تضطر منظومة الإدارة إلى السحب من أصل الوديعة إذا لم تكن الإيرادات الجارية كافية لتغطية المصروفات، وهو ما يطرح الحاجة إلى مراجعة الهيكلة المالية للوديعة وطريقة احتسابها وإدارتها.

وأكد أن العميل من حقه معرفة كيفية إنفاق عوائد أموال الصيانة، مشيرًا إلى أن بعض العقود تتضمن إعداد ميزانية ختامية للصيانة بواسطة محاسب قانوني معتمد وعرضها على العملاء من خلال اجتماعات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين.

تأخر السداد يضغط على شركات الإدارة

أضاف خطاب أن شركات الإدارة المتكاملة تتحمل تكاليف مستمرة للأمن والنظافة ومكافحة الآفات والزراعة وصيانة المرافق، بينما قد تواجه في المقابل تأخرًا في تحصيل مستحقات بعض الملاك.

ويؤدي هذا الوضع إلى زيادة الضغوط المالية على الشركات، خاصة عندما ترتفع تكلفة الخدمات بوتيرة أسرع من نمو الإيرادات المتاحة للصيانة.

وأوضح أن استمرار الوضع دون إعادة هيكلة مالية قد يؤدي إلى تحميل شركات الإدارة أعباء تفوق قدرتها على تحقيق عائد مناسب، ما ينعكس في النهاية على مستوى الخدمات المقدمة داخل المشروع.

السوق أمام نموذج جديد لإدارة العقارات

تكشف آراء المسؤولين والخبراء أن مشكلة إدارة المشروعات العقارية بعد التسليم لا تتعلق برسوم الصيانة فقط، وإنما بمنظومة متكاملة تشمل ملكية أموال الصيانة، والجهة المسؤولة عن الإدارة، وآليات التحصيل، والرقابة، والإفصاح، وقدرة الشركات على الاستمرار.

ويبدو أن الاتجاه نحو فصل شركات الإدارة عن المطور، وإنشاء حسابات مستقلة لأموال الملاك، وزيادة الإفصاح عن المصروفات والملاءة المالية للشركات، يمكن أن يمثل أحد المسارات المطروحة لإعادة تنظيم السوق.

كما تفرض زيادة تكاليف التشغيل والتضخم إعادة النظر في الهيكلة المالية لودائع الصيانة، حتى لا تتحول المبالغ المحصلة في بداية المشروع إلى مصدر غير كافٍ لتمويل الخدمات بعد سنوات من التشغيل.

وفي النهاية، فإن الحفاظ على قيمة المشروع العقاري لا يتوقف عند جودة البناء والتشطيب، وإنما يمتد إلى إدارة ما بعد البيع وقدرتها على توفير الخدمات بصورة مستقرة وشفافة، وهو ما يجعل تطوير سوق شركات الإدارة والصيانة أحد الملفات التي تزداد أهميتها مع اتساع حجم المشروعات العقارية في مصر.